Vermietung an Ärzte – Warum dies mitunter teurer ist

Ärztinnen und Ärzte erbringen Leistungen im Bereich der Humanmedizin und sind im Rahmen ihrer ärztlichen Tätigkeit grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit, wobei für Zwecke der Anwendung der Befreiungsbestimmung stets zu prüfen ist, ob die erbrachte Leistung auch der ärztlichen Haupttätigkeit zuzurechnen ist.

Nicht als ärztliche Heilbehandlung gelten und demnach nicht von der Umsatzsteuerbefreiung umfasst sind schriftstellerische, Vortrags-, Lehr- und Konsulententätigkeiten durch Ärzte sowie die Verfassung bestimmter ärztlicher Gutachten. Ebenfalls fällt die Abgabe von Medikamenten (z. B. Hausapotheke) und Hilfsmitteln nicht unter die ärztliche Umsatzsteuerbefreiung. Diese neben der eigentlichen ärztlichen Haupttätigkeit vereinnahmten Umsätze unterliegen somit der Umsatzsteuer, außer diese bleiben unter der Kleinunternehmergrenze.

Vermietung an Ärzte

Werden Grundstücke nicht für Wohnzwecke, sondern für eine unternehmerische Nutzung vermietet, so ist die Vermietung grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Die/der Vermietende kann allerdings zur Steuerpflicht der Vermietung optieren und damit Vorsteuern aus der Errichtung oder einer Renovierung geltend machen, wenn die/der Mietende das Grundstück oder den vermieteten Grundstücksteil nahezu ausschließlich (d. h. zu mindestens 95 %) für Umsätze verwendet, die eine Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Da allerdings klassische Ärzte überwiegend umsatzbefreite Umsätze erzielen, die den Vorsteuerabzug ausschließen bzw. die 95%-Grenze (Ausnahmen prüfen, z. B. Schönheitschirurg) in der Regel kaum erreichen, hat dies für die/den Vermietenden zur Konsequenz, dass diese/dieser im Falle einer Vermietung an einen umsatzsteuerbefreiten Arzt für den vermieteten Grundstücksteil den Vorsteuerabzug verliert.

Aus diesem Grund suchen Vermieter häufig gewerbliche Mieter mit umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen oder preisen allenfalls verlorene Vorsteuern in die Miete mit ein, wodurch die Anmietung für Ärzte mitunter teurer wird.

Stand: 26. November 2024