Vermietung: Was ist die Basis für die Abschreibung?

Vermietet man eine Wohnung oder ein Gebäude aus dem Privatvermögen, so ist für diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Regel Einkommensteuer zu bezahlen. Steuermindernd wirkt dabei die Abschreibung des Gebäudes, die auf Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten berechnet wird.

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht zu den wichtigsten Bestimmungen, welche als Basis für die Berechnung der Abschreibung heranzuziehen ist:

Tatsächliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Dies ist der Standardfall und kommt insbesondere zur Anwendung bei

• erstmaliger Vermietung eines unmittelbar vor dem Vermietungsbeginn angeschafften Gebäudes,
• erstmaliger Vermietung eines nicht unmittelbar vor dem Vermietungsbeginn angeschafften Gebäudes des Neuvermögens. Neuvermögen liegt vor, wenn das Gebäude zum 31.3.2012 steuerverfangen war. Dies ist regelmäßig gegeben, wenn die Anschaffung ab dem 1.4.2002 erfolgte.

Fiktive Anschaffungskosten

Die Bemessung der Abschreibung auf Basis der fiktiven Anschaffungskosten erfolgt bei erstmaliger Vermietung eines Gebäudes des Altvermögens. Altvermögen liegt vor, wenn das Grundstück zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war. Dies liegt regelmäßig vor, wenn das Gebäude vor dem 1.4.2002 angeschafft wurde.

Die fiktiven Anschaffungskosten umfassen den Betrag, der aufgewendet hätte werden müssen, um das Gebäude zu erwerben. Er ist im Schätzungsweg auf Grundlage einer Liegenschaftsbewertung zu ermitteln. 

Fortsetzung der Abschreibung des Rechtsvorgängers

Die AfA des Rechtsvorgängers ist bei unentgeltlichem Erwerb fortzusetzen, wenn (Rechtslage für Übertragungen nach dem 31.7.2008)

• die Vermietung des Rechtsvorgängers ohne Unterbrechung fortgesetzt wird,
• das Gebäude bereits früher einmal vermietet war, und man beginnt neuerlich mit der Vermietung.

Abweichend vom Ansatz der AfA des Rechtsvorgängers bestehen laut Einkommensteuerrichtlinien keine Bedenken, die fiktiven Anschaffungskosten heranzuziehen, wenn bei einem unentgeltlichen Erwerb

• zwischen der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger oder
• der im Zuge eines unentgeltlichen Erwerbes erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses

und dem neuerlichen Beginn der Vermietung durch den Steuerpflichtigen ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren liegt.

Wird ein Gebäude, das aus dem Betriebsvermögen ausgeschieden ist, vermietet so gelten eigene Bestimmungen.

Stand: 25. Februar 2019